Csökken az ingatlanbefektetési volumen a régiónkban, Magyarországon alig volt az utóbbi hónapokban jelentős tranzakció. A nem teljesítő hitelek aránya folyamatosan nő, becslések szerint 25%-on tetőzhet Magyarországon a vállalati szegmensben. A befektetők távolmaradásával, közvetve vagy közvetlenül, a bankok válhatnak a legnagyobb kereskedelmi ingatlantulajdonosokká Magyarországon. A piac élénkülésével az energiahatékony, környezettudatos és minősített irodaépületek lehetnek a legkeresettebb ingatlanok. Kohári Gáborral, a Deloitte ingatlan és pénzügyi tanácsadási részleg igazgató-helyettesével beszélgettünk.

Portfolio.hu: A 2011-es év látványos felfutása után, idén újabb komoly visszaesés tapasztalható az ingatlanbefektetések piacán. Ez elsősorban a régiónkat érinti, vagy egész Európát? Milyen kilátásokkal rendelkezünk?

Kohári Gábor: 2012. első félévében globálisan közel 25%-os visszaesést láttunk a kereskedelmi ingatlanok tranzakciós volumenében. Ugyanakkor ennél is nagyobb mértékben csökkent a befektetések összértéke az Európát is magában foglaló EMEA (Európa, Közel-Kelet és Afrika) régióban. A kereslet jól érezhetően a fejlettebb országokban összpontosul, a befektetők az utóbbi hónapokban elsősorban az Egyesült Királyságot, Franciaországot és Németországot tekintik a legvonzóbb európai célpontoknak. Ha az év végéig jelentős változás nem történik, Európában a befektetési volumen 10%-ot meghaladó mértékben is elmaradhat a tavalyi évtől.

P.: Hogyan teljesít ezen belül Magyarország? Milyen folyamatok zajlanak a hazai ingatlanbefektetési piacon? Milyen típusú ingatlanokra van jelenleg kereslet?

K.G.: A KKE-i régióban nagyon jelentős visszaesést tapasztaltunk, Magyarországon pedig alig volt az utóbbi hónapokban jelentős tranzakció. Sajnos az üzleti ingatlan jelenleg nem kifejezetten likvid eszközkategória Magyarországon. A prémium kategóriában, elsősorban a kiskereskedelmi szegmensben jelenleg is látunk jelentős befektetői érdeklődést budapesti ingatlanokra. Ebben a szegmensben a minőséggel kapcsolatos magas elvárások és az árazással kapcsolatos bizonytalanság hátráltatja a tranzakció létrejöttét.

P.: Ugyan kevés a tranzakció, de milyen irányban változnak a hozamok? A kevesebb adásvétel jelenti a hozamok emelkedését is?

K.G.: A hozamok némileg emelkedtek az elmúlt egy évben, azonban a kevés ügylet miatt nehéz megbecsülni az elmozdulás tényleges mértékét. Véleményem szerint a kevés tranzakció ténye önmagában nem eredményezi automatikusan a piaci hozamok növekedését, de igen erős jelzés az eladók és vevők számára, végső soron hat az árazásra, így közvetve a piaci hozamra is.

P.: Kik azok akik most is vásárolnak? Jó pillanat van a számukra?

K.G.: Jelenleg nem igazán aktív egy nagy befektetői csoport sem a piacon. A jó minőségű üzleti ingatlanok iránti kereslet jelentős részét korábban az európai vagy amerikai intézményi alapok adták. A magyar piacra való visszatérésük nagyon pozitív üzenet lenne mindannyiunk számára. Jövedelemtermelő ingatlanokat több hazai és külföldi társaság is vásárol Magyarországon. Ezek a befektetések egy jelentős része a hitel-átstrukturálásokhoz kacsolódó, jellemzően minimális pótlólagos tőkét megmozgató tranzakciók. Biztos vagyok abban, hogy Budapesten jelenleg is érdemes befektetni, továbbra is vannak kifejezetten jó megtérülést biztosító üzleti lehetőségek.

Egy globális trendet itt ki szeretnék emelni: A tőkéhez való hozzáférés sikerességében jelentős átrendeződést látunk a világban. A szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (REIT) térnyerése az USA-ban rendkívül szembetűnő: az idén, 2012. szeptember közepéig mintegy 32 milliárd USD tőkét gyűjtöttek a REIT-ek, ami messze a legmagasabb összeg az elmúlt 10 év hasonló időszakaihoz viszonyítva, míg ugyanezen időszak alatt az ingatlanbefektetésekre szakosodott magántőke társaságok csupán mintegy 16 milliárd USD új tőkét tudtak felmutatni, ami csak 16%-a a 2008-as teljes évi értéknek. Az európai REIT-ek még messze nem ennyire sikeresek, de ha a szabályozók megfelelő alapot teremtenek véleményem szerint Európában is könnyen előfordulhat hasonló piaci átrendeződés.

P.: Az ingatlanpiac is híres a ciklikusságáról. Hol tart most Ön szerint az ingatlanpiac?

K.G.: Az USA-ban a kereskedelmi ingatlanok értékindexe (Commercial Property Price Index - CPPI) folyamatosan nőtt az elmúlt 3 évben és elérte a válság előtti érték 96%-át (míg korábban 62%-on is járt). Így azt mondhatjuk, az USA-ban a ciklus felfelé ívelő szakaszában jár. Az USA-ban már csak 11%-a volt a nem teljesítő hitelekhez köthető tranzakciók aránya 2012 közepén, ami jelentős csökkenést mutat a 2010-es 18%-os arányhoz képest. Európában, és ezen belül az EU-ban is jelentősek az országok közötti különbségek, itt nem igazán lehet egységes piacról és egységes trendről beszélni.

Ha a teljes piacot és nem csupán egyes szegmenseket nézünk, Magyarországon jelenleg a hanyatló szakasz vége körül lehet. A kereskedelmi ingatlanpiac fellendülése a teljes gazdasági fellendülés után egy vagy két évvel következhet. Az ingatlanpiac várhatóan a gazdaság újraéledése, a munkanélküliség csökkenése, és a kiskereskedelmi forgalom bővülése után tud majd ismét növekedni.

P.: Mi a nagyobb gond, a forráshiány, vagy hogy a jelenlegi árszinteken nem hajlandók kiszállni a tulajdonosok? Mi segítheti a hazai ingatlanpiac helyreállását, növekedését?

K.G.: Azoknál a tulajdonosoknál, ahol nincs értékesítési kényszer leginkább a kivárás a jellemző. A jelenlegi keresleti viszonyok mellett ez ésszerű magatartás lehet. A lejárat közeledése miatt ugyanakkor egyes zárt végű ingatlanalapoknak a közeljövőben el kell adniuk majd az ingatlanjaikat, mindezt bizonytalan piaci helyzetben és jelentős nyomás alatt.

Magyarországon a 90-es évek eleje óta ez az első jelentős és hosszú ideig tartó piaci visszaesés. Fejlett piacgazdaságokban az ingatlanpiac fellendülését a piac visszaesése követi, míg a ciklus ismét növekvő szakaszba nem ér. 2008 óta már magunk mögött hagytunk minden olyan lehetséges trendforduló időpontot, ami egy ciklikus jellegből következne. Így nem gondolom, hogy a jelenlegi hazai ingatlanpiaci helyzet hasonlítható például ahhoz, ami egy fejlett piacon, mint pl. az USA-ban jelenleg történik. Elsősorban a gazdaság növekedése és a piaci környezet javulása után indulhat el majd a hazai piacon is a fellendülés. Véleményem szerint Magyarországon jelenleg több dolog is hiányzik ahhoz, hogy a befektetések volumene tovább lépjen erről a rendkívül alacsony szintről. Elsősorban a legalább 2%-ot meghaladó gazdasági növekedés visszatérését és az üzleti környezet kiszámíthatóságát emelném ki. Természetesen mások az ipari ingatlanok és a kiskereskedelmi ingatlanok esetében a kilátások.

A forráshiány ugyan általános, de a közhiedelemmel ellentétben nem tűnt el teljesen a banki finanszírozás. Véleményem szerint a finanszírozási forrás költségének és a finanszírozási forrásokhoz való hozzáférés alakulása helyett, ma inkább az ingatlanhasználók (bérlők, stb.) üzleti kilátásait kell alaposabban vizsgálnunk és elemeznünk.

P.: Mi a helyzet Magyarországon a nem teljesítő hitelekkel?

K.G.: A MNB 2012. novemberi stabilitási jelentése alapján az I. félévében újból jelentős mértékben emelkedett a nem teljesítő hitelek aránya. Ez az érték jelenleg 16%, ami mind a vállalati, mind a lakossági hitelekre vonatkozik.

Magyarországon a hitelezés felfutása az elmúlt években ugyan nem volt olyan mértékű, mint több környező országban, pl. Szlovéniában vagy Horvátországban, ugyanakkor a lakossági és vállalati nem teljesítő hitelek aránya nálunk és Romániában nő jelenleg a legmeredekebben. Ha csak a nem teljesítő vállalati hitelek arányát nézzük, az I. félévében újból jelentős mértékben emelkedett és már meghaladta a 20%-ot. Az MNB előrejelzése szerint 2014. közepére a hitelek mintegy 25%-a válhat majd nem teljesítővé.

A banki vállalati hitelportfólión belül jelentős, több mint 20%-os részt kitevő projekthitelek döntő többsége ingatlan-beruházásokhoz köthető. A bankokhoz került nem lakossági ingatlanok értékesítése a befektetők és vásárlók távolmaradásával rendkívül vontatottan halad. Így közvetve vagy közvetlenül, hamarosan a bankok válhatnak a legnagyobb üzleti ingatlantulajdonosokká Magyarországon. Az ingatlanpiac szempontjából meghatározó lesz, miként építik fel a stratégiájukat az ingatlan-portfóliójuk hasznosítására.

A gyorsan duzzadó, rossz minőségű ingatlan-portfólió leépítése meglátásunk szerint akár 10 évig is eltarthat, még akkor is, ha 2-3 éven belül némiképp fellendül majd a piac.

P.: Mennyiségi problémáról (főleg az irodaterületek esetében) nem beszélhetünk, de hogy állunk a minőséggel?

K.G.: Az ingatlanok elhelyezkedése, és az épületek építészeti kialakítása jellemzően fontos minőségi szempontok, de mára a környezettudatos fejlesztés is alapvető követelménnyé vált a legtöbb nemzetközi vállalat számára, ami örvendetes fejlemény Budapesten is. A fenntartathatósággal kapcsolatos törekvések hatékonyan támogatják az üzleti célokat: alacsonyabbá válik az üzemeltetési költség és egyúttal csökkenhet a befektetés üzleti kockázata.

Az energiafelhasználásban hatékony, környezettudatos és minősített (pl. BREEAM, LEED) irodaépületek iránti megnövekedett igény egyértelműen kimutatható, így ma már szinte csak minősített irodaépületeket fejlesztenek Budapesten is. A piac élénkülésével az energiafelhasználásban hatékony, környezettudatos és minősített épületeink lehetnek a legkeresettebb ingatlanok. Ezt akár új piaci normaként is felfoghatjuk.

Forrás : www.portfolio.hu